Оценка торговой недвижимости и торгового оборудования

Торговая недвижимость и оборудование являются неотъемлемой составляющей практически любого бизнеса. К торговой недвижимости относятся различные здания (ТЦ и ТРЦ), помещения, земельные участки, предназначенные для реализации розничной и мелкооптовой продажи. Торговое оборудование используется для выкладки, продажи и хранения товаров. К нему относится:

• мебель (стеллажи, прилавки, витрины, стойки и т.д.);
• зеркала;
• светильники;
• расчетно-кассовые аппараты;
• тележки и корзины;
• примерочные, банкетки, пуфы и др.

В условиях нестабильности рынка цены на торговую недвижимость и оборудование постоянно меняются. Чтобы определить их реальную стоимость, необходимо провести процедуру оценки. В ходе данной процедуры профессиональный оценщик выполняет ряд расчетов, учитывая ценообразующие факторы и другие важные данные, а затем предоставляет свой отчет об оценке.

Когда потребуется?

Как правило, к данной услуге обращаются юрлица в следующих случаях:

• покупка и продажа торговых зданий, помещений, оборудования;
• аренда под магазины, кафе и рестораны, кинотеатры, развлекательные зоны и т.п.;
• переоценка активов предприятия;
• оформление кредита под залог имущества;
• оформление страхования;
• инвестирование;
• банкротство юрлиц;
• земельно-имущественные споры;
• принятие управленческих решений (например, замены старого оборудования) и др.

Этапы оценки торговой недвижимости и оборудования

Определение стоимости торговых центров, помещений, оборудования представляет собой многоплановую работу оценщика, которая заключается в проведении следующих этапов:

1. Первичная консультация оценщика

Проводится для понимания конкретной ситуации заказчика и его целей. В соответствии с этим оценщик выстраивает оптимальный план дальнейших действий.

2. Осмотр объекта оценки, сбор и анализ данных

Для проведения качественной оценки специалист должен собрать данные и сведения, влияющие на стоимость объекта. Для этого он изучает документацию на недвижимость и оборудование:

• технический паспорт на здание либо помещение;
• паспорт технического устройства;
• документы, подтверждающие право собственности;
• кадастровый паспорт и план земельного участка;
• договор аренды/субаренды, купли-продажи;
• руководство по эксплуатации оборудования;
• справка о балансовой стоимости здания и др.

Далее обычно требуется провести осмотр объекта для выявления его состояния и значимых характеристик. В ходе работы оценщик должен учесть ряд ценообразующих факторов. На стоимость торговой недвижимости будет влиять следующее:

• общая площадь торгового здания (помещения);
• его местоположение (регион, расположение в черте города, близость к центру, транспортная доступность и т.п.);
• внутреннее состояние помещений;
• наличие входа и его характеристики;
• этажность здания;
• наличие парковочных мест и охраны;
• возможность осуществления погрузочно-разгрузочных работ;
• наличие инженерных коммуникаций и телекоммуникаций, их качество;
• цены на аналогичные торговые здания (помещения) или оборудование и др.

При оценки торгового оборудования специалист учитывает следующие факторы:

• фирму-производителя;
• срок фактической эксплуатации;
• условия эксплуатации;
• удобность использования;
• возможность ремонта;
• востребованность на рынке и др.

3. Определение стоимости объекта

Далее специалист производит необходимые расчеты для определения стоимости объектов с учетом собранных им данных. Для этого он использует доходный, затратный и (или) сравнительный метод. 

Итогом процедуры оценки торговой недвижимости и торгового оборудования выступает установленная оценщиком реальная стоимость объектов, выраженная в конкретных денежных единицах.

Отчет об оценке торговой недвижимости и торгового оборудования

После завершения всех этапов работ заказчик получает отчет об оценке. Это официальный документ, при составлении которого специалист учитывает требования законодательства. Оценщик обязательно указывает в своем отчете следующие данные:

• характеристики здания (помещения) и оборудования;
• стандарты и данные, использованные оценщиком для расчета стоимости;
• список принятых во внимание документов;
• этапы определения цены объекта;
• конкретную цену торгового здания (помещения) и оборудования, выраженную в денежных единицах.

Отчет об оценке торговой недвижимости и оборудования позволяет документально обосновать ту или иную стоимость объектов. С его помощью заказчик может руководствоваться реальной ценой при аренде помещения, купле-продаже оборудования, получении кредита под залог имущества, оформлении страховки и др. Кроме того, данный документ суд рассматривает как доказательство и его наличие играет важную роль в рамках земельно-имущественных споров.